专业房产纠纷律师:开发商逾期办理房产证,要承担逾期办理房产本的违约金

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根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

      第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

案例:

民 事 判 决书

上诉人(原审原告):赵某,男,1979年7月24日出生,汉族,住廊坊市广阳区。

委托诉讼代理人:律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):房地产开发有限公司。

法定代表人:该公司总经理。

委托诉讼代理人:律师事务所律师。

上诉人赵某因与被上诉人房地产开发有限公司(以下简称上城公司)商品房销售合同纠纷一案,不服河北省廊坊市广阳区人民法院(2016)冀1003民初4188号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人赵某的委托诉讼代理人韩文武、被上诉人上城公司的委托诉讼代理人樊星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

赵某上诉请求:撤销原判决第二项、第三项,依法改判被上诉人赔偿原告损失188628元,上诉费用由被上诉人承担。事实和理由:1、被上诉人违约事实及违约天数事实清楚。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同明确约定,被上诉人应于上诉人入住后一年内协助上诉人办理房屋产权登记手续。上诉人于2012年10月31日办理了入住手续,被上诉人应当在2013年11月5日前协助上诉人办理房屋产权登记手续。原审法院认定2016年9月7日,被上诉人向廊坊市房地产管理局提出办理房产登记申请,但庭审时被上诉人未提交相关证据予以证实。即便如此,那么截止到此时,被上诉人已经违约1012天。2、原审法院将石家庄市检察院取走档案资料的时间扣除不计算在被上诉人违约期间内,无任何法律依据。石家庄市检察院因办案需要拿走被上诉人的档案材料,是因被上诉人自身内部出现问题,与上诉人无关。这种耽误时间的后果本应由被上诉人承担,不能转嫁到上诉人头上。并且这既不是法律规定的不可抗力的免责事由,也不是双方约定的免责事由。原审法院认定从2016年7月19日起计算违约期限没有任何法律依据。3、原审法院计算违约期间的利率标准错误。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而中国人民银行在2003年12月10日发布实施的中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知(银发[2003]251号)明确规定,“逾期贷款罚息利率,为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。”因上诉人交款时间是在2012年以前,故应当以2012年的贷款基准利率计算,2012年贷款基准利率为5.6%,加收40%为7.84%,原审法院按照6.09%计算错误。

房地产开发有限公司辩称,赵某的上诉请求缺乏事实与法律依据,原审裁判认定事实清楚、适用法律正确,请求驳回上诉、维持原判。

赵某向一审法院起诉请求:判令被告立即向房屋产权机关提交办理房屋登记手续所需提交的全部资料,协助原告办理房屋产权登记手续,并赔偿其自2013年12月1日起计算延至930天的违约金188628元。

一审法院认定事实:2011年1月9日,原、被告双方签订了《商品房买卖合同》,合同约定:原告赵某购买被告廊坊市上城房地产开发有限公司开发的位于万庄商务中心小区8幢3单元2层3-202号房屋一处,房屋总价款942480元。《商品房买卖合同补充协议》第八条四项约定:被告应在商品房交付使用之日起一年内协助原告办理房屋产权登记。合同签订后,原告按约定向被告支付了全部购房款。2012年12月2日,被告将上述房屋交付原告使用。2013年10月16日,石家庄市人民检察院将被告开发的万庄商务中心小区工程的档案资料原件调走。2016年6月3日向河北省住房和城乡建设厅、廊坊市城乡规划局、廊坊市广阳区建设局、廊坊市发展和改革委员会、廊坊市工商行政管理局五个单位出具了《关于廊坊市上城房地产开发有限公司手续办理的函》,证明因工作需要调取的被告廊坊市上城房地产开发有限公司的证据原件暂不能退还,被告在办理相关手续涉及使用上述证据原件的,上述五单位应予正常办理。2016年9月7日,被告向房地产登记机关提出办理房产登记的申请,2016年9月8日廊坊市房地产管理局向被告发放了产权登记证。一审法院认为,原、被告签定的商品房买卖合同系双方真实意思表示,合法有效,受法律保护。双方应按合同的相关规定履行各自的义务,并承担相应的责任。原告于合同签订后,按约交纳了全部购房款,并于2012年12月2日办理了房屋入住手续。被告应履行《商品房买卖合同补充协议》第八条四项约定的义务,应于2013年11月28日前协助原告办理房屋产权登记。因2013年10月16日至2016年6月3日期间,石家庄市人民检察院将被告开发的万庄商务中心小区所有工程的档案资料原件取走,致使被告在此期间无法办理房屋产权登记的相关手续,且被告主观无过错,故此期间应从违约期间中扣除。被告已于2016年9月7日向房屋交易与产权管理中心申请办理房屋所有权登记,违约金应自2016年7月19日起计算至申请登记之日前一日即2016年9月6日止,原告要求被告赔偿其自2013年11月1日起计算延至930天的违约金与事实不符,本院不予支持。应按已付购房款942480元,计算48天,参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准6.09%计算,违约金为7548.10元。判决:一、被告廊坊市上城房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助原告赵某办理房屋产权登记,将位于万庄商务中心小区8幢3单元2层3-202号房屋登记到原告名下;二、被告廊坊市上城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告赵某违约金7548.10元;三、驳回原告赵某的其他诉讼请求。

本院二审期间,对一审法院调取的廊坊市房屋交易与产权管理中心的证明和廊坊市广阳区梧桐路21号雅园二区(原万庄商务中心小区1-9号楼)产权证进行了质证,双方对该证据均无异议。

二审查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为,检察机关在查办案件过程中,调取上城公司的档案资料,属于依法履行职务,并未妨碍上城公司的正常经营。上城公司在协助检察机关调查的同时,仍应当依照该公司与购房人签订《商品房买卖合同》及补充协议的约定,按时协助购房人办理产权登记。因此上城公司主张因检察机关查办案件导致办理房产证延误,应当免除违约责任的抗辩理由不能成立,本院不予支持。原审法院将检察机关调走档案资料的期间从上城公司的违约期间中扣除明显不当。因赵某于2012年12月2日办理了房屋入住手续,上城公司应依双方补充协议的约定,于2013年12月2日前协助赵某办理产权登记手续。至2016年9月7日上城公司才完成向产权登记机关申请办理房屋所有权登记的义务。故,赵某主张930天的违约天数未超过上城公司实际的违约天数,本院予以支持。关于利率标准问题,应以上城公司违约时中国人民银行公布的贷款基准利率5.6%,加收30%,即7.28%计算为宜。赵某已付购房款942480元,计算930天,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年息7.28%计算,上城公司应给付赵某违约金为174821.00元。

综上,赵某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、(二)项规定,判决如下:

一、维持河北省廊坊市广阳区人民法院(2016)冀1003民初4188号民事判决第一项;

二、撤销河北省廊坊市广阳区人民法院(2016)冀1003民初4188号民事判决第三项;

三、变更河北省廊坊市广阳区人民法院(2016)冀1003民初4188号民事判决第二项为廊坊市上城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付赵某违约金174821.00元;

四、驳回赵某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4060元、二审案件受理费3922元,均由廊坊市上城房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  张海潮

审 判 员  任 浩

代理审判员  郑培明

二〇一七年三月二十七日

书 记 员  周 雪