石家庄房产纠纷律师:房地产开发商故意隐瞒房产信息构成欺诈,要支付一倍的赔偿

qrcode_for_gh_fd1fcd6b51ea_258.jpg

连青山律师,专业房产合同律师,成功办理多起房产买卖合同纠纷案件、房产抵押担保案件、二手房买卖合同案件,电话15031163869

河北省石家庄市中级人民法院

民 事 判 决 书

2017)冀01民终8678

上诉人(原审被告):石家庄上起房地产开发有限公司,住所地石家庄市新华区泰华街29号。

法定代表人:刘建垄,总经理。

委托诉讼代理人:,律师事务所律师。

上诉人(原审原告):某某。

委托诉讼代理人:连青山,河北俱时律师事务所律师。

上诉人石家庄上起房地产开发有限公司因与上诉人某某房屋买卖合同纠纷一案,不服石家庄市鹿泉区人民法院(2017)冀0110民初2008号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭审理了本案,本案现已审理终结。

上诉人某某上诉请求:1.撤销一审判决,改判支持上诉人的差价损失;2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一审法院不支持上诉人的差价损失属于适用法律错误,同时也使上诉人的合法权益受到严重损害,使作为守约方的上诉人的利益受到了损害,而使严重违约的被上诉人因为违约而获得了利益,一审判决显失公平。

上诉人石家庄上起房地产开发有限公司上诉请求:1.撤销一审判决第三项,或将本案发还重审;2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审法院认定上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证存在认定事实错误,判决上诉人承担返还已付购房款一倍的赔偿责任为适用法律错误。

某某向一审法院起诉请求:一、确认原告与被告于201345日签订的《房屋认购协议》有效,已经建好的房屋待被告取得相关资质后继续履行合同,不能按规划建成的房子要求被告进行调换房屋。2、判令被告赔偿原告差价损失及一倍购房款。

一审法院认定事实:201345日,原告某某(乙方)与被告石家庄上起房地产开发有限公司(甲方)签订《房屋认购协议》,协议约定:一、乙方认购位于石家庄市红旗大街与南三环交口西侧北降壁村水岸豪庭项目4号楼1单元2602室地上建筑面积101.56平方米、单价3276元/平方米;共计总房款(人民币)叁拾叁万贰仟柒佰壹拾壹元整(小写)332711元。房屋交付时,以实际测量面积为准,按协议单价,多退少补。交房标准见附件。二、付款方式:分期付款:第一期:签订本协议当日,交首付款100000元。第二期:工程主体到6层后,接甲方通知三日内再付款99626元;第三期,工程主体封顶后,接甲方通知三日内付余款133085元。三、约定条款1、甲方于20141231日前将所购房屋交付乙方,甲方如不按协议规定的日期交付房屋,每逾期一天按房价总额万分之一计算违约金赔偿乙方。逾期超过六个月,乙方有权解除本协议。解除协议时,甲方除将已收的房款全部退还乙方外,另赔偿乙方所付房款的百分之五作为乙方的损失赔偿金(不可抗力除外)。协议并约定了其他违约责任及解决争议的方法等条款。被告在上述《房屋认购协议》甲方处盖章予以确认,原告在上述《房屋认购协议》乙方处签名按手印确认。《房屋认购协议》签订当日,原告交付被告房款100000元。又查,被告开发的水岸豪庭项目后更名为上起澜湾。被告至今未取得本案房屋商品房预售许可证明。

一审法院认为:一、原告某某与被告石家庄上起房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的性质及其效力的认定问题。1、原告某某与被告石家庄上起房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的合同性质认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议约定认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定:“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”本案中,原告与被告签订的《房屋认购协议》就当事人名称及姓名、房屋情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、解决争议的方法、违约责任及其他事项等作出了明确约定,该《房屋认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且被告已按合同约定收取了原告的购房款100000元,据此原告与被告签订的《房屋认购协议》认定为商品房买卖合同。2、原告某某与被告石家庄上起房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的合同效力认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”本案中,原告购买的房屋未取得商品房预售证明,依据上述法律规定,原告与被告签订的《房屋认购协议》应属无效合同。二、原告某某要求被告石家庄上起房地产开发有限公司赔偿损失的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实。”本案中,被告作为专业的房地产开发公司应当知道在未取得商品房预售许可证明的情况下是不得对外销售房屋的,被告仍与原告签订具备商品房买卖合同性质的《房屋认购协议》并收取购房款,导致合同无效,且无证据证明被告告知原告房屋没有取得商品房预售许可证明及原告明知房屋没有取得商品房预售许可证明,故一审法院认定被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,被告应当返还原告已付购房款及利息,并承担已付购房款一倍的赔偿责任。关于原告要求被告赔偿房屋差价损失问题。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。因本案被告承担的是缔约过失责任,即被告赔偿原告信赖利益损失,如原告支付的费用及利息等损失。房屋差价损失系可期待利益,属于违约责任的赔偿范围。故原告要求被告赔偿房屋差价损失,超出了缔约过失责任的赔偿范围,一审法院对原告要求被告赔偿房屋差价损失不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定,判决如下:一、原告某某与被告石家庄上起房地产开发有限公司于201345日签订的《房屋认购协议》无效。二、被告石家庄上起房地产开发有限公司返还原告某某购房款100000元并赔偿利息损失(以100000元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率,自201345日始计算至购房款100000元返还之日止)。三、被告石家庄上起房地产开发有限公司赔偿原告某某经济损失100000元。四、驳回原告某某其他诉讼请求。上述第二项、第三项于本判决生效之日起七日内履行完毕。如未在判决规定期限内履行给付金钱的义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6732元(缓交),由原告负担3058元,被告负担3674元。

本院二审期间,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:二审查明的基本事实与一审查明的事实一致。

本院认为,上诉人石家庄上起房地产开发有限公司与上诉人某某签订的房屋认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且石家庄上起房地产开发有限公司已按约定收受某某的购房款,双方所签协议应当认定为商品房买卖合同。石家庄上起房地产开发有限公司至今并未取得案涉房屋的商品房预售许可证明,故与上诉人某某签订的房屋认购协议应当认定为无效合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。石家庄上起房地产开发有限公司作为房地产开发企业,其明知在未取得商品房预售许可证明的情况下不得对外销售却与某某签订房屋认购协议,其称已将案涉房产手续不全的情况口头告知某某,但未提供相应充分有效证据加以证实,故不予采信。一审法院据此认定石家庄上起房地产开发有限公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,并判决其除向某某返还已付购房款及利息之外还需承担已付购房款一倍的赔偿责任,符合相关法律规定,并无不妥。合同无效的,当事人应当承担缔约过失责任,而非违约责任,赔偿范围并不包括可得利益损失。某某关于要求石家庄上起房地产开发有限公司赔偿房屋差价损失即可得利益损失的诉讼请求,缺乏相应事实和法律依据,故不予支持。

综上所述,某某、石家庄上起房地产开发有限公司的上诉请求不能成立,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费26938元,由上诉人某某负担13469元,由上诉人石家庄上起房地产开发有限公司负担13469元。

本判决为终审判决。

审判长  姜瑞祥

审判员  赵 林

审判员  郝东霞

二〇一七年八月二十九日

书记员  王 瑾